Recientemente un cliente constructor me ha referido una resolución del Instituto Nacional de los Derechos del Consumidor (Pro-Consumidor) para análisis, y en ella, he percibido graves errores en su motivación jurídica.
A construction client recently referred me a resolution of the National Institute for Consumer Rights (Pro-Consumidor) for analysis, and in it I noticed serious errors in its legal reasoning.
Kürzlich legte mir ein Bauunternehmer-Mandant eine Entscheidung des Nationalen Instituts für Verbraucherrechte (Pro-Consumidor) zur Prüfung vor — und ich stieß darin auf gravierende Fehler in der rechtlichen Begründung.
En síntesis, un comprador reclama en el año 2021 la reparación de determinados puntos de su apartamento que fuera entregado en el año 2015, más otras quejas, y por su lado, la constructora solicitó declarar prescritas todas las pretensiones por el largo tiempo transcurrido desde la entrega. En su decisión, Pro-Consumidor, acogió parcialmente la reclamación, con graves flagelos, lo que me ha llevado a realizar la reflexión que plasmo a continuación.
In short, a purchaser claimed in 2021 the repair of certain items in an apartment delivered in 2015, alongside other complaints, while the construction company sought to have every claim declared time-barred given the long lapse since delivery. In its decision, Pro-Consumidor partially upheld the claim, with serious shortcomings — which led me to the reflections set out below.
Kurz gefasst: Ein Käufer verlangte 2021 die Nachbesserung bestimmter Mängel an einer 2015 übergebenen Wohnung, daneben weitere Punkte; die Bauträgerin beantragte demgegenüber, sämtliche Ansprüche wegen des langen Zeitablaufs seit der Übergabe für verjährt zu erklären. In ihrer Entscheidung gab Pro-Consumidor der Klage teilweise statt — mit gravierenden Mängeln, die mich zu den nachfolgenden Überlegungen veranlasst haben.
No cabe dudas de que todo vendedor debe garantía sobre lo vendido y el plazo de garantía varía dependiendo de la naturaleza transaccional, conforme lo dispuestos en el ordenamiento jurídico y, en ocasiones, a los acuerdos particulares arribados. Esencialmente nuestro Código Civil abarca el área de las garantías sobre los bienes inmuebles vendidos, interesándonos en esta ocasión tres renglones: los vicios ocultos (artículo 1648), la destrucción total o parcial de una construcción (artículo 1792) y la garantía de los constructores sobre las obras mayores (artículo 2270).
There is no doubt that every seller owes a warranty over what is sold, and the warranty period varies according to the nature of the transaction — as set out by the legal order and, on occasion, by the parties' specific agreements. Our Civil Code essentially covers the area of warranties on real estate sold; here we are concerned with three strands: latent defects (article 1648), total or partial destruction of a construction (article 1792) and the constructors' warranty over major works (article 2270).
Es ist unstreitig, dass jeder Verkäufer für das Verkaufte Gewähr leistet und dass die Gewährleistungsfrist je nach Art des Geschäfts variiert — nach Maßgabe der Rechtsordnung und mitunter besonderer Vereinbarungen der Parteien. Unser Zivilgesetzbuch deckt im Wesentlichen die Gewährleistung über verkaufte Immobilien ab; uns interessieren hier drei Stränge: verborgene Mängel (Artikel 1648), die vollständige oder teilweise Zerstörung eines Bauwerks (Artikel 1792) und die Gewährleistung der Bauunternehmer für „Hauptwerke" (Artikel 2270).
Los vicios ocultos son aquellos defectos de la cosa vendida que no permiten el uso normal del mismo. Esta garantía es debida sobre todo bien vendido, salvo acuerdo en contrario (ver artículo 1643), excepto cuando se trate de un contrato de adhesión; prohibición consagrada en el artículo 83 de la Ley General de Protección de los Derechos del Consumidor o Usuario, número 358-05 (Ley de Consumidor, en lo adelante). Cuando se trata de venta de bienes inmuebles no construidos, como es el caso de un solar o un terreno, la garantía de vicios ocultos cuenta con un breve plazo de noventa días para ser reclamada, contados a partir de la aparición del vicio —conforme al propio artículo 1648—, pues como se verá más adelante, para los constructores existe otro plazo.
Latent defects are those flaws in the thing sold that prevent its normal use. This warranty is owed over every good sold, save for an agreement to the contrary (see article 1643), except in the case of an adhesion contract — a prohibition enshrined in article 83 of the General Law on the Protection of Consumer or User Rights, no. 358-05 (the Consumer Law, hereinafter). Where the sale concerns unbuilt real property, such as a plot of land, the latent-defects warranty bears a short ninety-day period for the claim, running from the appearance of the defect — pursuant to article 1648 itself — since, as will be seen, a different period applies to constructors.
Verborgene Mängel sind solche Fehler der Kaufsache, die ihrer üblichen Verwendung entgegenstehen. Diese Gewährleistung wird für jede verkaufte Sache geschuldet, vorbehaltlich abweichender Vereinbarung (vgl. Artikel 1643), nicht jedoch bei einem Adhäsionsvertrag — ein Verbot, das in Artikel 83 des Allgemeinen Gesetzes über den Schutz der Rechte von Verbrauchern oder Nutzern, Nr. 358-05 (im Folgenden Verbraucherschutzgesetz), verankert ist. Wird unbebauter Grund veräußert — etwa ein Grundstück —, gilt für die Geltendmachung der Mängelhaftung eine kurze Frist von neunzig Tagen ab Auftreten des Mangels gemäß Artikel 1648; für Bauunternehmer gilt, wie nachfolgend zu zeigen, eine andere Frist.
Por su lado, artículo 1792 del Código Civil erige que los constructores son responsables por un período de hasta diez años ante la eventualidad de que la edificación perezca total o parcialmente. Es importante notar que su redacción es precisa, dejando constancia que únicamente aplica para cuando se derrumbe total o parcialmente, no así ante una filtración, por ejemplo. Por su lado, el artículo 2270 del Código Civil establece el plazo de cinco años de prescripción sobre las obras mayores, dejándonos a todos la duda: ¿Qué son las obras mayores? Para la jurisprudencia dominicana, se entienden como obras mayores aquellas que afectan directamente la estructura de la edificación, como por ejemplo, las columnas y vigas, no así los accesorios de un apartamento o su pintura, por ejemplo.
For its part, article 1792 of the Civil Code provides that constructors are liable for a period of up to ten years should the building perish in whole or in part. Its wording is precise: it applies only where the building wholly or partially collapses — not, for instance, in the case of a water leak. Article 2270 of the Civil Code, in turn, sets a five-year limitation period over major works, leaving us all with the question: what are major works? For Dominican case law, major works are those that directly affect the structure of the building — such as columns and beams — but not the fittings of an apartment or its paintwork, for instance.
Artikel 1792 des Zivilgesetzbuches wiederum legt fest, dass Bauunternehmer für die Dauer von bis zu zehn Jahren haften, falls das Bauwerk ganz oder teilweise untergeht. Die Formulierung ist präzise: Sie greift nur, wenn das Gebäude ganz oder teilweise einstürzt — nicht etwa bei einem Wassereintritt. Artikel 2270 des Zivilgesetzbuches setzt eine fünfjährige Verjährungsfrist für „Hauptwerke" fest und lässt uns alle mit der Frage zurück: Was sind Hauptwerke? Nach dominikanischer Rechtsprechung versteht man darunter solche Arbeiten, die unmittelbar die Tragstruktur des Bauwerks betreffen — etwa Stützen und Träger — nicht hingegen das Zubehör einer Wohnung oder etwa deren Anstrich.
No existe disposición legislativa, salvo mejor opinión, que marque un plazo de garantía para las terminaciones de una construcción. Salvo el plazo de noventa días para los bienes muebles, que podrían los adquirentes en virtud del artículo 1648, solamente les queda ampararse en el artículo 134 de la Ley del Consumidor que dispone un plazo de dos años para lo no previsto en la ley de manera particular, lo que resulta ser un tiempo irrazonablemente extenso.
There is no statutory provision — better opinions aside — that sets a warranty period for the finishings of a construction. Aside from the ninety-day term for movable property that purchasers could invoke under article 1648, they are left only with article 134 of the Consumer Law, which sets a two-year period for matters not specifically provided for — an unreasonably long span of time.
Eine gesetzliche Vorschrift, die — vorbehaltlich besserer Auffassung — eine Gewährleistungsfrist für die Ausbauarbeiten eines Bauwerks festlegen würde, existiert nicht. Abgesehen von der Neunzig-Tage-Frist für bewegliche Sachen nach Artikel 1648 bleibt den Erwerbern nur, sich auf Artikel 134 des Verbraucherschutzgesetzes zu berufen, der für nicht ausdrücklich geregelte Fälle eine Frist von zwei Jahren vorsieht — eine unangemessen lange Zeitspanne.
Por último, y volviendo a la resolución de Pro-Consumidor, la cual cita en su motivación el Reglamento General de Edificaciones y Tramitación de Planos del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, emitido a través del decreto número 576-06. Dicho reglamento, en su artículo 4.1.1.1. establece que por un período de diez años la constructora debe garantías por vicios o defectos que afecten los elementos estructurales, que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edifico y, adicionalmente, en el artículo 4.1.1.3., dispone un plazo de un año para los elementos de terminación de la obra.
Finally, and returning to Pro-Consumidor's resolution — which in its reasoning cites the General Regulation on Buildings and Processing of Plans of the Ministry of Public Works and Communications, issued through decree no. 576-06. That regulation, in article 4.1.1.1, provides that for a period of ten years the constructor owes warranties for defects or flaws affecting the structural elements that compromise the mechanical resistance and stability of the building. Article 4.1.1.3, additionally, sets a one-year period for the works' finishing elements.
Schließlich — und zurück zur Entscheidung von Pro-Consumidor, in deren Begründung die Allgemeine Bau- und Planverfahrensordnung des Ministeriums für öffentliche Bauten und Kommunikation zitiert wird, erlassen durch Dekret Nr. 576-06. Diese Verordnung sieht in Artikel 4.1.1.1 vor, dass der Bauunternehmer für die Dauer von zehn Jahren Gewähr für Mängel oder Fehler der baulichen Bauteile leistet, die die mechanische Widerstandsfähigkeit und Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigen; ergänzend setzt Artikel 4.1.1.3 für die Ausbauelemente eine Frist von einem Jahr.
Es notorio que resulta extraño ver un reglamento que establezca plazos de prescripción de acciones en justicia, sin ánimos de adentrarnos en las consecuencias y anormalidad jurídica que de ahí se desprenden, pero más que nada, hay que acotar que este propio reglamento genera dos nefastas incongruencias, ya que extiende a diez años la garantía sobre "obras mayores" en lugar de cinco y, en cuanto a los elementos de terminación de la construcción, reduce a un solo año la "conquista" obtenida por la ley de consumidor. Evidentemente este reglamento —y por tanto estas disposiciones— no sobrevivirían a un test de legalidad de ser presentado ante un tribunal, o al menos no debería, y por tanto, estos plazos no les serían aplicables.
It is striking, of course, to see a regulation purporting to set limitation periods for actions in justice — without dwelling on the consequences and legal anomaly that flow from this; more than anything, this regulation itself produces two unfortunate inconsistencies: it extends to ten years the warranty over "major works" instead of five, and, for the construction's finishing elements, reduces to a single year the safeguard secured by the Consumer Law. Plainly, this regulation — and therefore these provisions — would not survive a test of legality if brought before a court, or at least should not, and these periods would consequently not apply.
Bemerkenswert ist freilich, eine Verordnung zu sehen, die Verjährungsfristen für gerichtliche Klagen festschreiben will — von den Folgen und der rechtlichen Anomalie, die sich daraus ergeben, ganz zu schweigen; vor allem aber erzeugt diese Verordnung selbst zwei unselige Widersprüche: Sie verlängert die Gewährleistung für „Hauptwerke" auf zehn statt fünf Jahre und reduziert für die Ausbauelemente die durch das Verbraucherschutzgesetz erlangte „Errungenschaft" auf nur ein Jahr. Diese Verordnung — und damit diese Vorschriften — würde einen Legalitätsprüfungstest vor Gericht nicht überstehen, oder zumindest nicht überstehen sollen; diese Fristen wären folglich nicht anwendbar.
Hacemos estas breves notas debido a la relevancia del sector construcción en la economía dominicana y, por supuesto, a que hemos notado la constante incertidumbre que sufren los constructores debido a los diferentes y errados criterios que se han producido, los cuales totalmente difieren con el ordenamiento jurídico dominicano y los criterios jurisprudenciales de nuestras más altas cortes. La seguridad jurídica es un pilar de la economía y por tanto, es menester exigir coherencia de parte de nuestras instituciones.
We offer these brief notes given the relevance of the construction sector to the Dominican economy and, of course, because we have observed the constant uncertainty that constructors face due to the differing and mistaken criteria adopted — criteria that depart entirely from the Dominican legal order and the case law of our highest courts. Legal certainty is a pillar of the economy, and it is therefore essential to demand coherence from our institutions.
Wir machen diese kurzen Anmerkungen wegen der Bedeutung des Bausektors für die dominikanische Wirtschaft und natürlich, weil wir die anhaltende Unsicherheit beobachten, der Bauunternehmer ausgesetzt sind — bedingt durch die unterschiedlichen und fehlerhaften Maßstäbe, die angelegt wurden und die mit der dominikanischen Rechtsordnung und der Rechtsprechung unserer höchsten Gerichte gänzlich unvereinbar sind. Rechtssicherheit ist eine tragende Säule der Wirtschaft; es ist daher unerlässlich, von unseren Institutionen Kohärenz einzufordern.